Сервис звонка с сайта RedConnect
(495) 917-27-78
621-59-77
Москва, метро Китай-город, ул. Солянка, д.9, стр.1
Главная >>> Пресс-центр >>> Статьи 2019 года

Можно ли учесть в себестоимости нового строительства затраты на приобретение зданий и каким способом?

Вопрос:

Общество планирует приобретать нежилые здания по цене 500 млн рублей. Здания расположены на земельном участке, находящимся у продавца в аренде. После приобретения здания Общество оформит земельный участок в аренду (для целей эксплуатации зданий). После разработки проектной документации на данном земельном участке планируется новое строительство жилого дома и соответственно изменение цели его использования. Приобретенные здания планируется снести.

Можно ли учесть в себестоимости нового строительства затраты на приобретение зданий и каким способом?

 

Ответ:

По нашему мнению, застройщик вправе учесть в составе своих расходов для целей исчисления налога на прибыль стоимость приобретенных им под снос зданий (далее - Стоимость зданий) с целью приобретения имущественных прав (прав аренды) на находящийся под ними земельный участок с последующим изменением назначения такого земельного участка с эксплуатации здания на строительство жилого дома (домов). При этом Стоимость зданий может учитываться по выбору застройщика

  • и как затраты, финансируемые за счет участников долевого строительства (то есть по счету 08.03),
  • и в составе расходов на производство и реализацию, развернуто с выручкой застройщика, по счету 20.

Данный вывод мы основываем на следующем.

1) Обоснование отнесения Стоимости зданий за счет участников долевого строительства. Согласно пп. 2 п. 1 ст. 18 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ), денежные средства с расчетного счета застройщика могут использоваться, в частности для платежей «в целях приобретения земельных участков, на которых осуществляется строительство (создание) … многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в собственность или в аренду».

Согласно изложенному в запросе, приобретение здания с этой целью (получения права аренды земельного участка) и производится. Мы полагаем, что, если бы законодатель имел в виду лишь непосредственно арендные платежи за земельный участок для строительства, он соответственно и сформулировал бы норму о том, что денежные средства с расчетного счета застройщика могут использоваться для осуществления арендных платежей за земельные участки. Однако он определил допустимые направления использования застройщиком денежных средств именно через цель (то есть экономическую цель) их использования, а не через вид допустимых для застройщика сделок.

Поэтому, по нашему мнению, приведенное толкование пп. 2 п. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ не является чрезмерно расширительным и произвольным.

Если же соответствующий способ использования денежных средств прямо допускается Законом № 214-ФЗ, он не может быть признан нецелевым для целей налогообложения.

Очевидно Ваш вопрос обусловлен отсутствием непосредственно в налоговом законодательстве соответствующей прямой нормы, то есть неопределенностью. Мы признаем, что такие неопределенности всегда порождают налоговые риски. Оценка существенности и приемлемости налогового риска всегда субъективна. То есть консультант не может констатировать или указывать заказчику консультации, что риск приемлем или не приемлем. Он может лишь пояснить, что риск существует, что мы и делаем в данном конкретном случае. Поэтому, если руководство Общества усмотрит в приведенном выше изложении толкование пп. 2 п. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ чрезмерно расширительное, на этот случай представляем для Вашего внимания вариант 2. Он, по нашему мнению, лишен уже всякого риска.

2)  По этому варианту Стоимость зданий следует учитывать при исчислении застройщиком налога на прибыль как расходы на подготовку и освоение новых производств пп. 34 п. 1 ст. 264 НК РФ, то есть в составе расходов на производство и реализацию.

Такие расходы в п. 1 ст. 264 НК РФ также выделены по принципу цели их осуществления, но не ограничены по составу.

Застройщик имеет свое производство – производит услуги по организации строительства, оказываемые им участникам долевого строительства. Для этого застройщик обязан иметь в собственности либо в аренде земельный участок (п. 1 ст. 2 Закона № 214-ФЗ). Он привлекает денежные средства участников долевого строительства только после получения им в установленном порядке разрешения на строительство соответствующих объектов. В свою очередь

  • «установленный порядок» получения разрешения на строительство предполагает представление застройщиком для его получения правоустанавливающих документов на земельный участок и его градостроительного плана,
  • и именно в градостроительном плане земельного участка содержится информация об основных, условно разрешенных и вспомогательных видах его разрешенного использования земельного участка. Данный вывод следует из взаимосвязанных положений ч. 1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ, п. 1 и 2 части 7 статьи 51 и п. 5 ч. 3 ст. 57.3 Градостроительного кодекса РФ.

Соответственно, застройщик приобретает размещенные на земельном участке объекты недвижимости с целью приобретения прав на строительство на этом участке нового объекта долевого участия в строительстве, то есть собственно прав застройщика.

Описанный второй вариант признания расходов в виде Стоимости зданий, в отличие от первого, предполагает их признание развернуто с выручкой застройщика. В том числе расходы в виде Стоимости зданий, признанные по основанию пп. 34 п. 1 ст. 264 НК РФ не уменьшают выручку застройщика и, следовательно, в частности, налоговую базу застройщика по НДС (в части нежилых помещений).

Наличие двух допустимых вариантов признания расходов в виде Стоимости зданий прямо соответствует п. 4 ст. 252 НК РФ. Этот пункт предусматривает, что «если некоторые затраты с равными основаниями могут быть отнесены одновременно к нескольким группам расходов, налогоплательщик вправе самостоятельно определить, к какой именно группе он отнесет такие затраты».

Одновременно с учетом нашего предварительного совещания по телефону мы категорически не рекомендуем застройщику приобретенные здания, приобретенные им для сноса, вводить в состав основных средств и учитывать Стоимость зданий в расходах как убытки от их ликвидации – на основании пп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ.

Дело в том, что, согласно п. 1 ст. 256 НК РФ, амортизируемым имуществом (объектами основных средств) для целей исчисления налога на прибыль признается имущество, используемое налогоплательщиком для извлечения дохода. Последующая судьба приобретенных зданий в виде их сноса, скорого после приобретения, уже наглядно демонстрирует, что здания приобретались не для целей их использования, то есть объектами основных средств не были. Более того, п. 6 ст. 18 Закона № 214-ФЗ прямо определяет, что «застройщик не вправе осуществлять иную деятельность, за исключением деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости…». В контексте этой нормы затруднительно предположить даже практически исполнимое намерение застройщика использовать приобретенные им здания в качестве основных средств. То есть застройщик, представив по первичным документам и в налоговой отчетности приобретенные здания в качестве объектов основных средств, с большой вероятностью исказил бы сведения о фактах своей хозяйственной жизни. Однако это недопустимо в силу п. 1 ст. 54.1 НК РФ и в этом нет необходимости – в силу изложенного выше.

Мы также обращаем внимание на два Письма Минфина РФ – от 07.03.2013 г. № 03-03-06/1/6914, от 07.08.2015 г. № 03-03-06/45638. Эти письма разъясняют, что «затраты на приобретение аварийных нежилых зданий и сооружений, подлежащих сносу, с целью строительства новых объектов на соответствующем земельном участке, а также затраты на осуществление работ по сносу таких зданий и сооружений являются затратами по созданию амортизируемого имущества и формируют первоначальную стоимость новых объектов».

Эти письма прямо рассматривают застройщика, осуществляющего строительство здания взамен сносимого для собственных нужд, но не осуществляющего деятельность по договорам участия в долевом строительстве. Однако, по нашему мнению, они являются дополнительным косвенным подтверждением правомерности признания в составе расходов Стоимости зданий и таким застройщиком.

 

Нормативные документы, регламентирующие ответ на данный вопрос:

  1. Налоговый кодекс РФ;
  2. Градостроительный кодекс РФ;
  3. Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;
  4. Письмо Минфина РФ от 07.03.2013 г. № 03-03-06/1/6914;
  5. Письмо Минфина РФ от 07.08.2015 г. № 03-03-06/45638.