Сервис звонка с сайта RedConnect
(495) 917-27-78
621-59-77
Москва, метро Китай-город, ул. Солянка, д.9, стр.1
Главная >>> Пресс-центр >>> Статьи 2009 года >>> Возможность сдачи в аренду складских помещений

Возможность сдачи в аренду складских помещений

Вопрос:

Возможно ли сдать в аренду складские помещения если есть свидетельство БТИ, но нет свидетельства о собственности, речь идёт о комплексе в Московской области. Сам офисно-складской комплекс как ОС ещё на учёт не поставлен, но уже построен. Какие возможны варианты?

Ответ:

Согласно Вашим пояснениям к запросу, в настоящее время у Общества отсутствует разрешение на ввод объекта (офисно-складского комплекса) в эксплуатацию, выданное в порядке, установленном ст. 55 Градостроительного кодекса РФ. Именно этим объясняется отсутствие отражения построенного комплекса в учете по счету 01 «Основные средства».

В случае фактического предоставления здания в аренду до получения его застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию действующее законодательство не предусматривает возможности применения к договору аренды последствий недействительности сделки. Однако сдача в аренду построенного здания, на которое не получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию может иметь следующие последствия.

Во-первых, эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию является правонарушением, за которое статьей 9.5 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность. Данная мера административной ответственности применяется к застройщику.

Во-вторых, орган государственного строительного надзора в случае выявления факта эксплуатации (в том числе сторонним лицом, арендатором) вправе в порядке, установленном п. 6 ст. 54 Градостроительного кодекса РФ вправе вынести застройщику предписание о прекращении эксплуатации объекта до получения в установленном порядке разрешения на его ввод в эксплуатацию. При этом в случае приостановления эксплуатации здания по предписанию государственного органа арендатор на основании п. 1 ст. 611 и п. 2 ст. 328 ГК РФ не будет нести обязанности по уплате арендной платы как минимум за срок, на который эксплуатация здания по такому предписанию будет прекращена (приостановлена).

Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ, «арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества». Данная норма является императивной и не может быть изменена соглашением сторон. Отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является очевидным доказательством того, что переданное в аренду здание офисно-складского комплекса не может быть использовано по назначению, то есть ни для хранения материальных ценностей, ни для использования под офис. В соответствии с п. 2 ст. 328 ГК РФ «если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению». То есть арендатор в случае невозможности пользования переданным ему в аренду зданием вправе отказаться от уплаты арендной платы.

Таким образом, предоставление в аренду здания, на которое не получено разрешение на ввод его в эксплуатацию, связано с рисками как для арендодателя, так и для арендатора.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на построенное здание, в частности, офисно-складской комплекс, не является препятствием для сдачи его в аренду (см. Определение ВАС РФ от 1 апреля 2009 г. № 3614/09). Однако при этом необходимо учитывать следующее.

Договоры аренды здания (помещения), заключенные на срок не менее года, подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

При этом отсутствие государственной регистрации права собственности на здание является основанием для отказа и в государственной регистрации аренды этого здания на основании п. 1 ст. 17 и п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Таким образом, до государственной регистрации права собственности на построенное здание невозможно заключение договора его аренды на срок один год и более. При этом действующее законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество не исключает возможности одновременной государственной регистрации права собственности и аренды здания.

На основании изложенного

- до получения разрешения на ввод офисно-складского комплекса в эксплуатацию возможна сдача его в аренду на срок менее 12 месяцев с риском приостановления эксплуатации здания и привлечения застройщика к административной ответственности;

- до получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на здание (но после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию) возможно законное предоставление данного здания (его отдельных помещений) в аренду на срок менее 12 месяцев;

- после оформления разрешения на ввод здания в эксплуатацию и свидетельства о государственной регистрации права собственности на него (в том числе одновременно с государственной регистрацией права собственности) возможно законное оформление аренды здания (его отдельных помещений) на любой срок.