Сервис звонка с сайта RedConnect
(495) 917-27-78
621-59-77
Москва, метро Китай-город, ул. Солянка, д.9, стр.1
Главная >>> Пресс-центр >>> Статьи 2009 года >>> В какой момент проданные объекты недвижимого имущества подлежат списанию с баланса Общества ?

В какой момент проданные объекты недвижимого имущества подлежат списанию с баланса Общества ?

Вопрос:

Общество реализовало принадлежавшие ему объекты недвижимого имущества в г. Электрогорске. Акт приемки-передачи проданного имущества покупателю подписан 1 августа 2009 г., получена оплата от покупателя. Однако договор купли-продажи до настоящего времени не зарегистрирован. Когда при этом у Общества возникает обязанность по начислению НДС и предъявлению счета-фактуры покупателю? В какой момент выручка и расходы по реализации объектов недвижимого имущества включаются в налоговую базу по налогу на прибыль? В какой момент проданные объекты недвижимого имущества подлежат списанию с баланса Общества для целей исчисления налога на имущества (по факту подписания акта приемки-передачи или государственной регистрации договора купли-продажи)?

Ответ:

По нашему мнению, выручка и расходы, связанные с реализацией объектов недвижимого имущества, подлежат признанию для целей налогообложения налогом на прибыль организаций в том отчетном (налоговом) периоде, к которому относится дата перехода права собственности на соответствующие объекты от продавца к покупателю, которая, в свою очередь, определяется датой государственной регистрации перехода права собственности (датой внесения записи в Единый государственный реестр прав).

При этом мы исходим из нижеследующего.

Согласно п. 3 ст. 271 НК РФ, если иное не предусмотрено главой 25 НК РФ, датой получения доходов от реализации налогоплательщиком признается дата реализации товаров, определяемая в соответствии с п.1 ст.39 НК РФ, независимо от фактического поступления денежных средств (иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав) в их оплату.

В пункте 1 статьи 39 НК РФ приведено определение понятия «реализация товаров». Согласно упомянутой правовой норме реализацией товаров организацией признается передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами) права собственности на товары, а в особо оговоренных в НК РФ случаях, - передача права собственности на товары одним лицом другому лицу на безвозмездной основе.

Отметим также, что статьей 323 НК РФ установлены особенности ведения налогового учета операций с амортизируемым имуществом, в соответствии с которым, в частности, прибыль, полученная налогоплательщиком от реализации такого имущества, подлежит включению в состав налоговой базы в том отчетном периоде, в котором была осуществлена реализация имущества (то есть в том периоде, когда произошла передача права собственности на указанное имущество от организации-налогоплательщика покупателю).

Пунктом 2 ст.223 ГК РФ установлено, что в тех случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя по договору возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ также предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость к покупателю по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации.

Из вышеизложенного следует, что до момента государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество за новым собственником оно остается в собственности у прежнего владельца (т.е. передачи права собственности не происходит).

По совокупности вышеприведенных норм налогового и гражданского законодательства, можно сделать вывод, что датой признания дохода от реализации недвижимого имущества является дата государственной регистрации перехода права собственности на продаваемые объекты недвижимого имущества от Общества к покупателю, удостоверенная уполномоченным на то государственным органом путем внесения записи в Единый государственный реестр прав и выдачей сторонам договора соответствующих удостоверяющих документов.

Аналогичные выводы содержатся в письмах Минфина России от 26.10.2004 г. № 03-03-01-04/1/85 и от 28.09.2006 г. № 07-05-06/241.

Правомерность такого подхода подтверждает и судебная практика (см. Постановление ФАС Московского округа от 06.04.2009 г. № КА-А40/2403-09, Постановления ФАС Поволжского округа от 22.07.2008 г. № А65-26844/07 и от 22.09.2006 г. № А55-37266/05-22, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.09.2007 № Ф04-5962/2007).

Однако необходимо отметить, что позиция Минфина России по рассматриваемому вопросу неоднократно менялась. Например, в письмах Минфина России от 03.07.2006 г. № 03-03-04/1/554 и от 10.09.2007 г. № 03-03-06/1/653 указано, что датой признания доходов от реализации недвижимого имущества для целей налогообложения следует считать момент подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним вне зависимости от даты государственной регистрации таких прав.

Кроме того, существует судебный акт (Постановление ФАС Центрального округа от 30.01.2007 г. № А62-2878/06), в котором судьи подчеркнули, что налоговое законодательство не связывает порядок исчисления и уплаты налога с выполнением требований других отраслей законодательства, в том числе гражданского. А государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в данном постановлении рассматривались операции по отражению дохода от реализации объектов незавершенного строительства) имеет иные цели, не связанные с вопросами налогообложения. Исходя из этого, судьи пришли к выводу, что независимо от времени регистрации перехода права собственности на имущество операции по отчуждению подлежали документальному учету на соответствующих счетах в момент совершения хозяйственной операции.

С нашей точки зрения, данная позиция не учитывает упомянутые выше положения п. 1 ст. 39 НК РФ.

Вместе с тем, наличие указанных противоречий в мнении Минфина России и неоднородность выносимых арбитражными судами решений по вопросу о моменте признания для целей налогообложения доходов от продажи недвижимого имущества указывает на существование у Общества налоговых рисков, связанных с применением последствий занижения начисленной суммы налога в виде пени и штрафа по статье 122 НК РФ в случае, если Общество признает выручку от продажи недвижимости только в момент государственной регистрации права собственности за покупателем.

2. В части налога на добавленную стоимость:

На основании пункта 1 статьи 167 НК РФ в целях применения главы 21 «Налог на добавленную стоимость» моментом определения налоговой базы (если иное не предусмотрено пунктами 3, 7 - 11, 13 - 15 статьи 167 НК РФ), является наиболее ранняя из следующих дат:

1) день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав;

2) день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.

Согласно п. 3 ст. 167 НК РФ если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар (что имеет место при продаже недвижимого имущества), такая передача права собственности в целях настоящей главы приравнивается к его отгрузке.

То есть моментом возникновения налоговой базы по НДС при реализации объектов недвижимого имущества определенно является дата перехода права собственности на него к покупателю, которая определяется в изложенном выше порядке – как дата государственной регистрации права собственности на продаваемое недвижимое имущество за покупателем.

3. Относительно бухгалтерского учет выбытия объектов недвижимости (основных средств), оформления первичных учетных документов и исчисления налога на имущество:

Пунктом 1 статьи 374 НК РФ определено, что объектом налогообложения по налогу на имущество признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

Правила формирования в бухгалтерском учете информации об основных средствах организации установлены Положением по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01 (далее по тексту – ПБУ 6/01), утвержденным приказом Минфина России от 30.03.2001 г. № 26н.

Пунктом 29 ПБУ 6/01 определено, что стоимость объекта основных средств, который выбывает или не способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем, подлежит списанию с бухгалтерского учета. При этом установлено, что выбытие объекта основных средств имеет место, в частности, в случае его продажи.

Согласно пункту 31 ПБУ 6/01 доходы и расходы от списания с бухгалтерского учета объектов основных средств отражаются в бухгалтерском учете в отчетном периоде, к которому они относятся. Доходы и расходы от списания объектов основных средств с бухгалтерского учета подлежат зачислению на счет прибылей и убытков в качестве прочих доходов и расходов.

При этом в бухгалтерском учете момент признания доходов от реализации недвижимого имущества будет также определяться датой государственной регистрации перехода права собственности на продаваемые объекты недвижимого имущества от Общества к покупателю, что следует из норм, закрепленных подпунктом «г» пункта 12 и пунктом 16 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99», утвержденного приказом Минфина России от 06.05.1999 г. № 32н (далее по тексту именуется – ПБУ 9/99).

Следовательно, до момента государственной регистрации перехода права собственности у Общества не имеется оснований для списания объекта недвижимости, как основного средства, с бухгалтерского учета.

Аналогичное мнение содержится, в частности, в письмах Минфина России от 10.06.2009 г. № 03-05-05-01/32 и от 26.12.2008 г. № 03-05-05-01/75.

Таким образом, продаваемое недвижимое имущество подлежит учету в составе основных средств Общества (продавца) и включению в налоговую базу по налогу на имущество включительно до первого числа месяца, в котором совершена государственная регистрация права собственности на проданное имущество на покупателем.