О расходах на аренду земельного участка

Вопрос:

По договору Общество приобрело права и обязанности арендатора земельного участка, предназначенного для строительства жилого дома. Правомерно ли расходы на аренду земельного участка по договору аренды, не зарегистрированному в установленном порядке, отнести на стоимость строительства здания на этом земельном участке?

Ответ:

Поскольку срок аренды земельного участка согласно Договору аренды, права арендатора, по которому были получены Обществом на основании Договора о переуступке Обществу прав арендатора, истек, положения упомянутых договоров нельзя рассматривать как основание для возникновения у Общества обязанностей по уплате арендных платежей за пользование земельным участком в 1-ом и 2-ом квартале 2007 года.

Из представленной информации также следует, что Общество является инвестором-застройщиком по строительству жилья и иных объектов недвижимости на земельном участке, полученном им в аренду.

Согласно п.1 ст.252 Налогового кодекса Российской Федерации расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных статьей 265 НК РФ, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.

Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации, и (или) документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

В изложенных обстоятельствах, учитывая отсутствие документального подтверждения продления срока действия рассматриваемого договора аренды земельного участка, включение сумм арендной платы, начисленных в порядке, определенном вышеуказанными договорами, в стоимость объекта строительства, равно как и признание их в составе текущих расходов, учитываемых для целей налогообложения, по нашему мнению, является неправомерным.

В том случае, если продление срока аренды земельного участка в рамках Договора все же имело место и указанный срок аренды распространяется, в частности, на 1-е полугодие 2007 года, то считаем, что при решении вопроса о порядке учета затрат в виде арендных платежей следует основываться на нижеприведенном.

В результате заключения между ООО и Обществом Договора о переуступке прав по договору аренды земельного участка к последнему перешли права и обязанности арендатора по Договору аренды земельного участка (п. Договора). В соответствии с Договором арендатор обязан использовать полученный в аренду участок земли для размещения квартала жилой застройки.

Таким образом, получение земельного участка связано с осуществлением Обществом как инвестором-застройщиком по Дополнительному соглашению к Инвестиционному контракту, строительства объектов недвижимости жилого назначения.

Позиция Минфина России по вопросу включения затрат по арендным платежам за пользование земельным участком в стоимость объекта строительства, изложенная в письмах Минфина России от 29.09.2005 № 03-03-04/1/228 и от 19.07.2006 № 03-03-04/1/585, состоит в том, что в стоимость объекта недвижимости подлежат включению арендные платежи по земельному участку, на котором осуществляется строительство, начисленные не только в период осуществления строительства, но и до момента его начала.
Тот факт, что в изложенной ситуации упомянутое выше Дополнительное соглашение было заключено в более поздний срок, чем состоялась уступка Обществу прав Арендатора земельного участка, не изменяет цели аренды и, потому, включение арендных платежей за 1 и 2 квартал 2007 года (т.е. до момента начала строительства и до момента перехода к Обществу прав и обязанностей Инвестора-Застройщика) в стоимость объекта строительства считаем обоснованным.

Полагаем также необходимым отметить, что в соответствии со ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно Письму Федеральной налоговой службы от 11.01.2006 № 21-4-04/2 «О земельном налоге» организации и физические лица, не оформившие правоустанавливающие документы на фактически используемые земельные участки, в том числе и по договорам аренды, с 1 января 2005 года обязаны уплачивать земельный налог.

Поэтому, для решения вопроса о том, следует ли Обществу уплачивать арендную плату за пользование земельным участком, либо земельный налог, необходимо урегулировать вопрос о продлении Договора аренды либо о заключении нового договора аренды земельного участка между администрацией С… района Московской области и Обществом.