Сервис звонка с сайта RedConnect
(495) 917-27-78
621-59-77
Москва, метро Китай-город, ул. Солянка, д.9, стр.1
Главная >>> Пресс-центр >>> Статьи 2008 года >>> О договоре совместной деятельности

О договоре совместной деятельности

Два инвестора-застройщика ведут строительство жилых домов в одном микрорайоне и для ведения проектных работ заключают договор о совместной деятельности, кроме того в рамках этого договора осуществляются функции технического заказчика. Функции по ведению бухучета возлагаются на ЗАО "XXX".

Вопрос1: Что выгоднее создать отдельную организацию для осуществления этих функций или заключить договор о совместной деятельности?

Вопрос 2: Порядок ведения бухгалтерского учета.

Вопрос 3: Порядок передачи дел (затрат) второму участнику.

Лицами, осуществляющими подготовку проектной документации, могут являться застройщик либо привлекаемое на основании договора застройщиком или заказчиком физическое или юридическое лицо, соответствующие требованиям, предусмотренным частью 4 настоящей статьи (п. 5 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ).

Подготовка проектной документации осуществляется на основании задания застройщика или заказчика (при подготовке проектной документации на основании договора), результатов инженерных изысканий, градостроительного плана земельного участка в соответствии с требованиями технических регламентов, техническими условиями, разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (п. 11 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ).

По смыслу п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, каждый застройщик осуществляет проектирование и застройку своего земельного участка. Градостроительный план разрабатывается также для каждого земельного участка.

На основании изложенного законодательство не препятствует заключить каждому из застройщиков отдельный договор с проектной организацией на проектирование застройки своего земельного участка.

Даже если, согласно кадастровому плану, два смежных земельных участка, застраиваемых двумя застройщиками имеют один кадастровый номер и представляют собой один земельный участок, а права на использование отдельных частей этого земельного участка принадлежат одному или обоим застройщикам на основании договора субаренды частей этого земельного участка, на которые отсутствуют отдельные градостроительные планы, это обстоятельство не препятствует заключению двух отдельных договоров на выполнение проектных работ двумя отдельными заказчиками.

В этом случае два отдельных договора на выполнение проектных работ будут связаны между собой общностью градостроительного плана, результатов инженерных изысканий и технических условий, но юридически будут независимы друг от друга.

С целью обеспечения единства проектных решений в рамках земельного участка (микрорайона) двум застройщикам в этом случае рекомендуется заключить договор с одной проектной организацией.

Стороны могут также заключить один (общий) договор с проектной организацией на проектирование застройки двух смежных земельных участков. П. 1 ст. 154 ГК РФ допускает множественность сторон в договоре. При этом в таком трехстороннем договоре, в котором заказчиками будут выступать две самостоятельные организации, могут быть разделены их права и обязанности, в том числе:

- в части стоимости проектных работ, подлежащей оплате каждой из сторон;

- в части обязанностей по приемке результатов выполненных работ;

- в части результатов работ, передаваемых в собственность каждой из сторон (на основе границ принадлежащих им частей земельных участков).

В этом случае каждый из застройщиков в своем бухгалтерском учете на основании актов сдачи-приемки проектных работ будет отражать расходы на их выполнение записями Дт 08 Кт 60.

Выделение на счете 19 НДС, предъявленного подрядчиками в стоимости проектных работ зависит от последующей судьбы законченных строительством объектов, вытекающей из условий заключенных и предполагаемых к заключению договоров. Так, если застройщики осуществляют строительство за счет средств привлеченных инвесторов (соинвесторов), то они не имеют оснований для предъявления сумм НДС к вычету.

Если застройщики осуществляют строительство объектов с целью получения построенных жилых домов в свою собственность и последующей продажи квартир, они не вправе выделять НДС, предъявленный в стоимости подрядных работ и предъявлять его к вычету, если примут решение о применении налоговой льготы, предусмотренной пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ.

Технический надзор за строительством зданий и сооружений I и II уровня ответственности (выполнение функций заказчика-застройщика) до 1 июля 2007 года может осуществлять только организация, имеющая соответствующую лицензию (п. 102 п. 1ст. 17 Федеральный закон от 8 августа 2001 г. № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности», п. 1 Положения о лицензировании деятельности по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом (утв. Постановлением Правительства РФ от 21 марта 2002 г. № 174). Законодательство не запрещает осуществление функций заказчика-застройщика организацией для собственных нужд, если она имеет соответствующую лицензию.

Как было пояснено нами в устной предварительной беседе, обе организации (застройщики) имеют лицензии на выполнение функций заказчика-застройщика. В связи с этим данные организации вправе:

а) выполнять функции заказчика-застройщика самостоятельно: каждая по своим объектам строительства;

б) выбрать одну из двух организаций, которая будет осуществлять функцию заказчика-застройщика непосредственно для себя самой и оказывать услуги заказчика другой организации по договору за плату;

в) определить третью организацию, с которой заключить два отдельных договора на выполнение функций технического заказчика либо общий договор со множественностью сторон (по аналогии с описанным выше договором на выполнение проектных работ).

Порядок бухгалтерского учета операций по выполнению функций заказчика-застройщика зависит от следующих условий:

- выполняет ли организация самостоятельно (для своих собственных нужд) функции заказчика-застройщика или оказывает такие услуги на сторону другой организации;

- у организации, оказывающей услуги заказчика-застройщика на сторону порядок бухгалтерского учета зависит от того, полностью ли такая организация осуществляет реализацию инвестиционного проекта либо приняла на себя по договору выполнение отдельных функций технического заказчика (например, только по приемке строительных работ.

Рассмотрим три варианта учета.

1) организация, имеющая соответствующую лицензию выполняет функции заказчика-застройщика собственными силами для собственных нужд.

Все расходы на выполнение функций заказчика-застройщика (заработная плата соответствующих специалистов с начислениями, иные расходы) относятся у такой организации на увеличение стоимости капитальных вложений: Дт 08 Кт 70, 69 и др.

Затраты на осуществление функций заказчика-застройщика для собственных нужд не являются расходами по строительству объекта хозяйственным способом и не подлежат обложению НДС в соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 146 и п. 2 ст. 159 НК РФ. По этому вопросу см. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14 апреля 2004 г. № Ф04/1972-239/А75-2004.

2) Если одна организация оказывает услуги технического заказчика другой организации (застройщику), но не осуществляет полную реализацию инвестиционного проекта, бухгалтерский учет строится по следующей схеме:

а) у организации, оказывающей услуги технического заказчика, другой организации в обычном порядке в учете отражается выручка от оказания услуг технического заказчика: Дт 62 Кт 90.1 и начисляется к уплате НДС с этой выручки: Дт 90.3 Кт 68;

б) у организации – застройщика, самостоятельно осуществляющей реализацию инвестиционного проекта, расходы на услуги технического заказчика, оказанные сторонней организацией, относятся на увеличение стоимости капитальных вложений Дт 08 Кт 60. При этом возможность предъявления к вычету НДС, предъявленного в стоимости услуг технического заказчика, определяется в изложенном выше порядке, применительно к проектным работам.

3) Если по условиям договора привлеченная организация заказчик-застройщик полностью выполняет реализацию инвестиционного проекта за счет средств инвестора, в том числе заключает договоры с подрядными организациями, осуществляет расчеты с ними и т. п., то такая привлеченная организация является заказчиком в смысле п. 3 ст. 4 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

В этом случае именно заказчик-застройщик (привлеченная организация) должна вести на своем балансе учет капитальных вложений на строительство объекта (в соответствии с п. 2 и 3 Положения по бухгалтерскому учету «Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство» (ПБУ 2/94), утв. Приказом Минфина РФ от 20 декабря 1994 г. № 167).

В этом случае учет строится по следующей схеме:

а) у заказчика-застройщика, осуществляющего реализацию инвестиционного проекта:

Дт 08 (отдельный субсчет) Кт 60 – на стоимость проектных, строительно-монтажных работ, затрат на необходимые согласования и иные фактические затраты по строительству, включая НДС;

Дт 51 Кт 76 – поступление средств инвестора на финансирование строительства объекта;

Дт 60 Кт 51 – оплата за выполненные работы, связанные со строительством;

Дт 62 Кт 90.1 и одновременно Дт 08 Кт 76 – на стоимость услуг заказчика-застройщика по выполнению функций заказчика по строительству объекта;

Дт 76 Кт 08 – на полную стоимость строительства объекта при сдаче его инвестору.

б) инвестор до завершения строительства в этом случае учитывает на своем балансе только финансирование строительства, то есть перечисление денежных средств заказчику-застройщику или по его поручению непосредственно исполнителям подрядных работ: Дт 76 Кт 51.

При приемке законченного строительством объекта, поступающего в собственность инвестора у заказчика-застройщика инвестор производит в совеем учете запись Дт 08 Кт 76 на полную стоимость строительства и, таким образом, закрывает дебиторскую задолженность заказчика-застройщика.

Учитывая возможность заключения двумя инвесторами-застройщиками отдельных договоров на выполнение проектных работ и на выполнение функций технического заказчика, считаем нецелесообразным заключение для этой цели между инвесторами-застройщиками договора о совместной деятельности или создание новой организации.

Заключение договора о совместной деятельности

- снизит контроль за осуществляемой деятельностью той стороны, которая не будет вести общие дела по совместной деятельности по сравнению с тем вариантом, когда организация самостоятельно выступает заказчиком по заключенным ею договорам на выполнение проектных работ и оказание услуг технического заказчика;

- создаст риск налоговых потерь, так как убытки от деятельности простого товарищества не учитываются при исчислении налога на прибыль его участниками (п. 4 ст. 278 НК РФ).

Создание новой организации для цели осуществления ею функций заказчика проектных работ и осуществления функций технического заказчика, по нашему мнению, будет связано с дополнительными финансовыми потерями для участников инвестиционного проекта за счет:

- расходов на создание и последующую ликвидацию созданной организации;

- возможного удорожания соответствующих работ и услуг за счет накладных расходов (расходов на содержание) новой организации.